공동명의 1주택, 다주택자 간주? 지금 확인해야 할 대응법



얼마 전 신혼집을 부부 공동명의로 등기한 후배가 점심시간에 뉴스 하나를 보여주며 물었습니다. "우리처럼 반반씩 나눠 가진 집도 이제 다주택자 취급받는 거예요?" 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안의 후속 해석이 알려지면서, 부부 공동명의로 집 한 채를 보유했거나 취득을 고려 중인 분들 사이에서 이런 질문이 부쩍 늘고 있습니다. 결론부터 말하면 "무조건 다주택자와 똑같이 과세된다"는 이야기는 정확하지 않습니다. 실거주 여부, 특례 신청 여부에 따라 결과가 달라지기 때문입니다. 이번 글에서는 지금 공동명의 1주택을 보유·고려 중인 분이 스스로 확인해볼 수 있는 절차를 정리해보겠습니다. 아직 국회 심의 전 정부 발표안 단계라는 점도 함께 참고해 주세요.

3줄 요약

  • 2028년부터 부부 공동명의 1주택자는 종부세 산정 시 공정시장가액비율 80%(다주택자와 동일 수준)를 적용받습니다.
  • 다만 매년 9월 16일~9월 30일 사이 1세대1주택자 특례를 신청하면 단독명의처럼 계산돼 부담이 달라질 수 있습니다.
  • 특례 신청과 미신청(개별과세) 중 어느 쪽이 유리한지는 공시가격 수준에 따라 갈리므로 해마다 다시 따져봐야 합니다.


무엇이 바뀌나 — 공동명의 1주택이 다주택자 비율을 적용받는 이유

종합부동산세를 계산할 때는 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 '공정시장가액비율'이라는 비율을 곱해 실제 과세표준을 정합니다. 이 비율이 높을수록 같은 공시가격이라도 세금이 더 많이 매겨지는 구조입니다. 현재 60% 수준인 이 비율은 2027년부터 70%로 일괄 인상되고, 2028년부터는 1세대1주택자를 제외한 나머지 소유자에게 80%가 추가로 적용될 예정입니다. 문제는 부부 공동명의 1주택이 세법상 '1세대1주택자'로 자동 인정되지 않는다는 점입니다. 공동명의는 원칙적으로 각자 지분을 나눠 가진 개별 소유자로 간주되기 때문에, 별도로 특례를 신청하지 않으면 3주택자와 같은 80% 구간에 포함될 수 있습니다.

  • 대상: 부부가 지분을 나눠 등기한 1주택 보유자
  • 변경 시점: 종부세 개편은 2027년 6월 1일 기준 과세분부터 순차 적용, 완전한 80% 적용은 2028년부터
  • 핵심 전제: 특례를 신청하지 않으면 자동으로 개별과세(다주택자 비율 적용 대상)로 처리됨

나는 어떻게 되는지, 3단계로 확인해보세요

막상 뉴스만 보면 내 상황에 어떻게 적용되는지 감이 잘 오지 않습니다. 아래 순서대로 확인해보면 대략적인 방향은 가늠할 수 있습니다.

  1. 실거주 여부부터 확인하세요. 실거주 중이라면 기본공제 14억 원, 실거주하지 않는다면 9억 원이 적용됩니다. 이 차이가 이후 계산의 출발점이 됩니다.
  2. 특례 신청 여부를 판단하세요. 신청하지 않으면 개별과세로 처리되어 부부 각자 9억 원씩(합산 개념상 최대 18억 원) 공제를 받지만, 장기보유·고령자 세액공제는 받을 수 없습니다. 반대로 특례를 신청하면 마치 단독명의처럼 계산되어 실거주 시 14억 원 공제를 기준으로 세액공제까지 함께 받을 수 있습니다.
  3. 공시가격 수준을 함께 살펴보세요. 공시가격이 상대적으로 낮은 구간에서는 개별과세 쪽 공제 총액이 유리하게 작용할 수 있고, 공시가격이 높아질수록 세액공제가 적용되는 특례 신청 쪽이 유리해지는 경향이 있는 것으로 알려져 있습니다. 다만 정확한 유불리 분기점은 그 해 공시가격과 세액공제 한도에 따라 달라지므로, 구체적인 세액 비교는 세무사 상담을 통해 확인하시길 권합니다.

헷갈리기 쉬운 점 — 특례는 자동 적용되지 않습니다. 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 별도로 신청해야 하며, 이 기간을 놓치면 그 해는 개별과세로 확정되고 다음 해까지 기다려야 합니다.




자주 묻는 질문

Q1. 공정시장가액비율이 정확히 뭔가요?
공시가격에서 기본공제를 뺀 금액 중 실제 세금 계산에 반영하는 비율을 말합니다. 같은 공시가격이라도 이 비율이 높을수록 과세표준과 세액이 커집니다.

Q2. 이번 개편은 벌써 확정된 건가요?
2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안이며, 아직 국회 심의를 거치지 않은 단계입니다. 입법 과정에서 세부 내용이 조정될 가능성이 있는 것으로 알려져 있습니다.

Q3. 1세대1주택자 특례는 언제, 어디서 신청하나요?
매년 9월 16일부터 9월 30일까지 홈택스 또는 관할 세무서를 통해 신청할 수 있습니다. 정확한 신청 방법은 그 해 국세청 안내를 확인하시는 것이 안전합니다.

정리하며

공동명의 1주택이 곧바로 다주택자와 똑같이 과세되는 것은 아니지만, 아무 조치를 취하지 않으면 특례 없이 개별과세로 넘어가 결과적으로 다주택자 수준의 비율을 적용받을 수 있다는 점은 분명해졌습니다. 실거주 여부와 공시가격 수준을 먼저 점검해보시고, 매년 9월 신청 기간을 놓치지 않는 것이 첫걸음입니다. 구체적인 세액 차이는 개별 상황마다 다르게 나타나는 만큼, 신청 기간이 다가오기 전에 세무사와 한 번 정도 상담해보시는 것을 권해드립니다.



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